Zakup działki pod budowę domu – na co zwrócić uwagę?

Na wybór idealnej działki pod budowę domu generalnie nie ma gotowego i sprawdzonego przepisu, ale z pewnością na niektóre rzeczy warto zwrócić szczególną uwagę, aby nie kupić przysłowiowego „kota w worku” i żałować tej transakcji do końca życia.

domMiejsce:

Wybór miejsca to niezwykle istotna kwestia i tutaj warto dokładnie zastanowić się, czego tak naprawdę chcemy i potrzebujemy, gdyż w większości to ten aspekt decyduje o naszym zadowoleniu z przyszłego domu, a nie jakby mogło się wydawać na początku wielkość i układ domu – chociaż to też istotna rzecz, ale opiszemy to w następnym punkcie.

Należy dokładnie przemyśleć i przedyskutować (np. z współmałżonkiem/ką lub z innymi bliskimi osobami, przyjaciółmi, gdyż często porady osób bezstronnych są niesłychanie przydatne, szczególnie tych, którzy mają już za sobą już jakieś doświadczenia). Z reguły takie proste kwestie jak odległość działki od innych zabudowań lub rozeznanie jakie zabudowania znajdują się w okolicy – czy są jakieś w ogóle, mają duże znaczenie.

Warto również zadać sobie pytania typu:

  • czy w okolicach znajdują się różnego kalibru jeziora, rzeczki, lasy, pola?
  • czy dojazd do działki jest wyłożony drogami asfaltowymi?
  • czy nasza wymarzona działka jest położona blisko dużych miejscowości, jeżeli tak to jak daleko od niej jest do centrum miasta?

Bardzo ważnymi kwestiami, nad którymi warto się również zastanowić to odległość do szkoły, przedszkola, sklepów spożywczych lub innych istotnych dla Ciebie i Twojej rodziny obiektów. A także czy w okolicy znajdują się jakieś przystanki autobusowe? Z pozoru pytania mogą wydawać się trywialne, lecz są naprawdę ważne i istotne. Ten kto budował, albo lepiej – wybudował – wie o tym ;) Nawet jeżeli posiadasz auto i nie stanowi dla Ciebie problemu dojazd do wymienionych obiektów, to warto przemyśleć, czy zawsze będzie to możliwe?

Przykład z życia: Działka znajduje się na niezabudowanym lub słabo zabudowanym terenie, wokół pola – nadchodzi zima i śnieżyce. W takich miejscach ciężko o odśnieżarki wczesnym rankiem, lub w ogóle o każdej porze ;) Tym bardziej, że każdy wie – jak to w Polsce co roku w styczniu drogowcy zaskoczeni są zimą ;) W każdym razie zasypało tak, że nie da rady wyjechać, a odśnieżyć całą drogę to trochę pracochłonne i jakby nie patrząc -czasochłonne, tym bardziej, że śpieszymy się do szkoły/pracy. A tu w okolicy nie ma przystanku autobusowego – co wtedy, klapa niestety, klapa.

Wskazane na tym etapie jest posiedzieć trochę, porozglądać się, przemyśleć i poruszyć takie przykłady i przypadki z życia i wybrać działkę tak, żeby spełniła nasze wymagania i była dobrym, funkcjonalnym punktem, a kłopotem. Albo, żebyśmy sobie jasno zdawali sprawę z tego, że w niektórych przypadkach może być ciężko i się z tym zwyczajnie pogodzić lub szukać jakiejś alternatywy. Oczywiście warto tutaj zaznaczyć od razu, że im bliżej aglomeracji i udogodnień z tym płynących, tym drożej i ciężej znaleźć odpowiednią działkę, ale życzymy oczywiście powodzenia :)

Ukształtowanie działki:

I tutaj już mowa o tym jaki dom wymarzyliśmy sobie i czy działka spełnia te wymagania. Należy wziąć pod uwagę powierzchnię domu użytkową, oraz ogródek – jeżeli takowy chcemy mieć :) Czy wymiar działki pozwala nam na „usadowienie” i rozplanowanie domu tak jak sobie zaplanowaliśmy. Ponieważ może zdarzyć się tak, że nasz wymarzony dom jest w kształcie kwadratu, a działka jest w prostokącie i może być problem żeby wszystko dobrze, a co ważne funkcjonalnie ulokować.

Kolejna sprawa to ukształtowanie powierzchni – wszelkiego rodzaju spadki/wzniesienia to dodatkowe, a niestety konieczne koszty, aby wyrównać ziemię. Aczkolwiek spadki, to zdecydowanie droższa zabawa.

Warunki geologiczne:

Dochodząc do tego punktu warto skorzystać z pomocy odpowiednich fachowców i zlecić specjalistyczne badania działki, a także zrobić rozeznanie wśród sąsiadów.

Dlaczego? Jeżeli zakładamy sobie wstępnie, że chcemy np. piwnicę, to wody gruntowe muszą być odpowiednio nisko – nie jesteśmy sami tego stwierdzić bez badań.

Oczywiście takie badania przeprowadzamy wtedy, gdy wybrana działka spełnia nasze wymagania opisane w pkt. 1 i w pkt. 2. W innym przypadku, jak mamy na oku jeszcze inne działki – wystarczy wstępie porozmawiać z sąsiadami, czy zdarzają się np. jakieś podtopienia okresowe, albo czy ziemie są wilgotne, krótko mówiąc – nie warto wtedy jeszcze wpędzać się w koszty i badać wszystkie działki. To że w okolicy nie ma jezior, rzeczek i innych „mokrych” rzeczy nie decyduje o tym, czy są to ziemie gruntowe.

Druga rzecz – to rodzaje ziem w przekroju. Zazwyczaj, jeżeli jest żwir – będzie sucho, glina – mokro.

Media:

Jest to także czynnik, który z pewnością odpowiada za cenę działki. Im więcej udogodnień, tym za działkę bardziej się wykosztujemy.

Dwie najważniejsze rzeczy to prąd i woda. Bez tego nie da się obejść. Takie media jak gaz, gdzie obecnie jest więcej metod na ogrzanie domu, lub kanalizacji, której jak nie będzie to jest alternatywa zrobienia szamba, da się w razie czego jakoś obejść. Oczywiście jeżeli działka jest „nieuzbrojona” można ją uzbroić, aczkolwiek może wiązać się to z dużymi, a nawet bardzo dużymi kosztami i ten przypadek jest już do opisania w osobnym temacie. Starajmy się mimo wszystko bardziej rozglądać za działkami, które chociaż mają podejście do gazu lub prądu.

Plan zagospodarowania

Jeżeli mamy już na oku tą wymarzoną działkę, zalecane jest wykonanie pierwszych kroków (jeszcze przed notariuszem) do gminy po plan zagospodarowania przestrzennego działki. Może zdarzyć się tak, że gmina nie będzie miała takiego planu w posiadaniu, więc ten proces nieco się wydłuży. Trzeba po prostu wystąpić o warunki do gminy i pozostaje nam już tylko czkać. Więcej informacji o tym procesie powinni poinformować nas pracownicy w gminie.

Z planu dowiemy się jaka zabudowa jest w tym miejscu możliwa, czyli np. czy można mieć szambo, jaki typ domu jest akceptowany, jaki dach i jego kąt spadu jest żądany, itp.

Jeżeli gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego to możemy się z niego dowiedzieć, czy w okolicach naszej działki powstaną takie obiekty jak warsztaty, zakłady produkcyjne, itd. Moim zdaniem, jest to równie ważna sprawa i warto o nią spytać.

Działka rolna:

Dużo się słyszy, że na działkach tych nie można budować. Otóż, zgodnie z przepisami można, lecz z jednym wyjątkiem – w planie zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest zabudowa jednorodzinna dla takiej działki, w tym przypadku przed pozwoleniem na budowę nie trzeba odralniać działki (dopiero po budowie). Jeśli działka jest budowlana – możemy kupować bez obaw. Jeśli działka jest rolna z planem zagospodarowania przestrzennego (zabudowa jednorodzinna) – możemy budować. Jeżeli działka jest rolna bez planu, lecz klasa ziemi nie jest wysoka (4,5,6 klasa) wolno kupić, aczkolwiek musimy się liczyć, że odrolnienie i wydanie warunków zabudowy przez gminę trochę potrwa. Gdy ziemia jest rolna w dobrej klasie ziemi (1,2,3 klasa), możemy się na niej nie wybudować niestety, albo czas zdobycia zgody będzie bardzo długi.

Na koniec – Księga wieczysta:

Konieczne, ważne i nie wiem jak bardzo istotna sprawa. Obowiązkowo należy sprawdzić, czy nie widnieją czasem w niej jacyś wierzyciele, albo czy ziemia nie jest obciążona hipoteką.

Nie jest to już takie trudne, ponieważ sprzedawca działki musi nam udostępnić numer księgi wieczystej, który wystarczy podać na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – widnieją tam wszystkie aktualne wpisy. Sami widzicie, że nie ma z tym większego zachodu, a może nas to naprawdę uratować :)

Zakup działki

I tym sposobem doszliśmy do końca naszych przymiarek zakupu idealnej działki.

Reasumując: Jest to decyzja na lata, więc warto na każdym punkcie dobrze przemyśleć wszystkie za i przeciw, podowiadywać się, posprawdzać – nie bójmy się tego, mamy do tego prawo. Zakup działki i wybudowanie domu to bardzo kosztowna i długotrwała inwestycja, więc róbmy tak, aby potem niczego nie żałować i nie mieć pretensji do wszystkich, tylko nie sami do siebie. Tym bardziej, że w dzisiejszych czasach jest internet, gdzie można znaleźć dużo porad i informacji, co – gdzie – jak szukać i załatwiać.

Komentarz

  1. Przez Maciej Szmitka

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

code